DESINVERSIÓN Y RECOMPOSICIÓN:
la estrategia de crecimiento de los Fondos Inmobiliarios en Colombia
La crisis post pandemia ha intensificado la competencia por
recursos, dificultando el crecimiento de los fondos
inmobiliarios, que se han visto forzados a elevar sus estándares
para garantizar que sus inversiones maximicen las rentabilidades
de los inversionistas; manteniendo un nivel de riesgo
controlado.
En respuesta, muchos gestores de fondos inmobiliarios en
Colombia han adoptado estrategias similares a las de sus pares
internacionales, enfocándose en la creación de valor mediante la
recomposición de portafolios y la relocalización de capital.
Esto ha implicado desinvertir en activos que han cumplido su
ciclo dentro de los fondos y reemplazarlos por otros que
ofrezcan mayor valor desde una perspectiva estratégica y
financiera.
Esta estrategia cobra especial relevancia para los fondos de
largo plazo, donde es crucial generar rentas crecientes y
valorización a largo plazo, alineándose con las oportunidades y
riesgos actuales. Reconocer que las condiciones macroeconómicas,
las tendencias inmobiliarias y las necesidades de los
consumidores cambian con el tiempo es esencial, y los
portafolios deben evolucionar y adaptarse en consecuencia para
mantenerse competitivos y relevantes.
¿Cómo ha sido la desinversión y recomposición de portafolios?
En la última década, el mercado inmobiliario colombiano ha
presentado una relevante transformación dirigida por diversos
factores como son: cambios en la operación de las empresas y
nuevas tendencias de consumo de los hogares. Por consiguiente,
los equipos gestores de los fondos inmobiliarios a nivel
nacional han empezado a implementar sus estrategias de
desinversión con el objetivo de que sus portafolios puedan
suplir las necesidades del mercado.
Actualmente, los activos comerciales son el segmento con mayor
porcentaje de participación en los portafolios (entre 37% a
55% del área arrendable); sin embargo con el objetivo de tener
portafolios diversificados, los vehículos inmobiliarios han
desinvertido en locales stand alone
1 y
locales en centros comerciales de más de un propietario;
centrando sus inversiones en la adquisición mayoritaria de
centros comerciales que sean sostenibles, generen experiencia
y permitan la operación de marcas multinacionales.
Asimismo, las empresas mejoraron sus operaciones logísticas,
incentivando a los fondos inmobiliarios aumentar sus metros
cuadrados de bodegas, alcanzando porcentajes de participación
en sus portafolios de 15% a 20% del área arrendable. En
consecuencia, los fondos inmobiliarios han desinvertido en
activos logísticos de áreas menores a los 10.000 m2 y ubicados
dentro de las ciudades, para invertir en bodegas ya
estabilizadas en parques industriales y localizadas en las
afueras de la ciudad, también, en el desarrollo de proyectos
diseñados para la operación multinacionales ya establecidas o
próximas a operar en el país.
En el segmento corporativo, los fondos inmobiliarios poseen
activos en los principales corredores de oficinas de las
ciudades, sin embargo, estos espacios son antiguos, poco
flexibles y con áreas inferiores a 1.000 m2. Por consiguiente,
los vehículos inmobiliarios han enfocado su estrategia a la no
desinversión de este segmento, sino a la recomposición de su
portafolio, a través de la reconversión de espacios
corporativos y desarrollo de nuevos activos acordes a los
requerimientos de las empresas.
1. Locales comerciales se encuentran en la calle y no dentro de centros comerciales.
FICI de Renta: Estrategia desinversión y recomposición
En cuanto al FICI de Renta, siendo uno de los Fondos más jóvenes
del mercado colombiano, en sus últimos años de existencia ha
logrado una exitosa desinversión en cuatro de sus activos que
hacían parte del portafolio desde sus primeros años de operación
y ya no estaban alineados con la estrategia de crecimiento; en
un contexto donde otros fondos no lograron desinversiones en su
mayoría, teniendo activos icónicos sobre la mesa a grandes
descuentos.
Cuando el FICI de Renta desinvierte en activos debe pasar un
riguroso proceso de selección y aprobación por parte del comité
de inversiones del Fondo con el fin de garantizar que las
desinversiones beneficien a los inversionistas en el largo
plazo. Dentro de este proceso el equipo de gestión debe evaluar
los efectos que tiene la desinversión desde el punto de vista
tanto estratégico como financiero.
Desde el punto de vista estratégico, este proceso se dio en
línea con el portafolio objetivo trazado con JLL (asesores
inmobiliarios del Fondo) desde 2022. Este portafolio objetivo
hace referencia a dónde quiere llegar a estar el Fondo en el
mediano plazo en términos de ubicación geográfica y
participación por tipo de activo, según las últimas tendencias
del mercado inmobiliario y cambios macroeconómicos.
Para acercarse al portafolio objetivo, el FICI de Renta debía
disminuir su exposición a activos de tipo comercial, que es
donde más tiene participación. Por esta razón, se realizó una
cuidadosa evaluación de todos los activos comerciales del
portafolio, determinando los cuatro que menos valor aportan al
Fondo, con los que al desinvertirlos se logró reducir la
participación en activos comerciales pasando de 47,3% (2023) a
37,5% (agosto de 2024).
Adicionalmente, contribuyendo a uno de los pilares
de la estrategia de crecimiento del portafolio que es la
diversificación, tres de estos activos estaban arrendados a
Almacenes Éxito, que siendo el principal arrendatario del
portafolio pasó de representar el 13,2% (2023) de los ingresos a
8,95% (agosto 2024). El otro local desinvertido estaba vacante y
por cambios en la plaza donde se encontraba contaba con pocas
probabilidades de arrendarse, con lo cual la desinversión
también contribuyó a disminuir el indicador de vacancia del
portafolio.
De la misma manera, ninguno de los activos desinvestidos contaba
con prácticas ambientales ni estándares de alta calidad, por lo
cual tampoco estaban alineados con dos de los pilares de la
estrategia de crecimiento que son la sostenibilidad y la
calidad.
Pasando al punto de vista financiero, estos eran activos que,
por su edad, cada vez requerían más inversiones en reparaciones
y mantenimientos, haciendo más costosa su operación y
disminuyendo tanto su margen NOI (ingreso neto operativo) y
rentabilidad como la del portafolio. Esto a su vez complicaría
su venta en el futuro representando para el Fondo posibles
significativas inyecciones de capital para materializar una
salida del activo en el largo plazo.
Uno de los
objetivos con estas desinversiones era destinar la mayor parte
de los recursos obtenidos a reducir el nivel de apalancamiento
al igual que el costo de la deuda pagando las obligaciones de
mayor costo en un momento de pico en las tasas de interés. Esto
contribuiría a incrementar la distribución de rendimientos a los
inversionistas y liberar cupo de endeudamiento para una posible
reposición de activos más alineada con la estrategia de
crecimiento del portafolio cuando las condiciones de
financiamiento fueran más favorables.
Por último, al
ser estos activos que llevaban más de 5 años en el portafolio,
el Fondo buscó que con esta desinversión se pudiera materializar
parte de esa rentabilidad por valorización que está atrapada en
ladrillos. En consecuencia, salió a buscar inversionistas que
estuvieran dispuestos a comparar estos activos a precios
competitivos con los que incluso bajo la actual coyuntura se
logrará materializar una buena rentabilidad de tenencia de los
activos. Con la venta de estos cuatro activos se alcanzó una
rentabilidad promedio ponderada del 8.6%.
Elaborado por,
Equipo gestor del FICI de Renta.