Preguntas frecuentes

Este es un vehículo inmobiliario que permite a los inversionistas participar en un portafolio de activos diversificados por tipo, ciudad y arrendatario y obtener un rendimiento por medio de su valorización y la repartición de caja proveniente de los arriendos mensuales de oficinas, bodegas, centros comerciales, locales stand alone y activos especializados.

El monto mínimo de inversión es de $1.000.000 de pesos colombianos. Para las aperturas se ha establecido un monto mínimo de $10.000.000 de pesos colombianos.

Al ser un vehículo cerrado y con un horizonte de tiempo para las inversiones inmobiliarias es de largo plazo, el tiempo de permanencia de un inversionista será hasta la terminación del plazo del Fondo (30 años desde el inicio de operación). No obstante, el FICI de Renta está suscrito en la Bolsa de Valores de Colombia y en caso de necesidad de liquidez, es posible vender la participación que tenga el inversionista en cualquier momento a través del mercado secundario.

1. El proceso empieza con un análisis de la información del inmueble teniendo en cuenta tres frentes: financiero, técnico y de mercado. Financiero: El equipo gestor tiene en cuenta indicadores financieros propios del mercado inmobiliario como rental rate, cap rate, TIR, NOI, que nos permitan garantizar activos rentables para el portafolio. Técnico: Se analizan en detalle las características técnicas de cada activo, teniendo en cuenta las más relevantes para cada segmento del mercado. Esto, con el fin de asegurar la permanencia del valor de los inmuebles en el tiempo. Mercado: Se realiza una investigación de la ubicación, los precios de renta y de venta de la zona y algunos activos comparables junto con transacciones relevantes que puedan guiar el precio de la propiedad.

2. Se realizan reuniones con el vendedor y se hace una solicitud robusta de información que respalda el análisis de cada activo y le brinda herramientas al equipo gestor para filtrar o continuar con el proceso de transacción de los inmuebles. Con la información recibida se construye un modelo financiero para la oportunidad de compra y se determina el valor adecuado para la transacción.

3. El equipo gestor realiza un Comité de Inversiones donde presenta el activo y solicita la autorización para el envío de una Oferta No Vinculante.

4. Con la aceptación de la Oferta No Vinculante por parte del vendedor, el equipo gestor procede a realizar una debida diligencia que incluye, pero no se limita a: el avalúo del activo, revisión técnica de las instalaciones, estudio de títulos y licencias, estudio ambiental, análisis del actual propietario y arrendatario del inmueble, entre otros. Además, el equipo gestor realiza un Comité de Riesgos para evaluar la situación financiera del potencial arrendatario y recibir un concepto del mismo.

5. Una vez la debida diligencia sea exitosa y haya un concepto favorable del Comité de Riesgos acerca del arrendatario, se realiza un segundo Comité de Inversiones donde se pide autorización para el envío de una Oferta Vinculante.

6. La Oferta Vinculante es aceptada por el vendedor y se procede a perfeccionar la transacción, realizar documentos de compraventa y cerrar el negocio.

Actualmente el FICI de Renta cuenta con más de 4.100 inversionistas, en su mayoría personas naturales. Esto lo posiciona como segundo Fondo con mayor número de inversionistas en Colombia.

La rentabilidad de un fondo inmobiliario se divide en dos componentes: - Rentabilidad por valorización: Las rentas de los activos y el flujo de caja de los contratos determina el valor de cada uno de ellos. Debido a que los contratos están indexados al IPC, el valor de cada inmueble se incrementa diariamente de acuerdo con este indicador. - Rentabilidad por rendimientos: Las rentas de los bienes inmuebles son distribuidas con periodicidad trimestral a los inversionistas después de ser recaudados por el gestor del portafolio. Es así como, la rentabilidad total para el inversionista de los últimos dos años del Fondo ha sido de XX% E.A. en 2020 y de XX% E.A. en 2021.

La comisión de administración de Corredores Davivienda es de 1,5% E.A. sobre el valor patrimonial del Fondo que se cobra diariamente. Cuando se realizan aperturas para obtener recursos de los inversionistas y crecer el valor patrimonial del Fondo, hay una comisión por distribución que equivale al 1% nominal del valor de la apertura y se cobra por una única vez.

El Fondo Inmobiliario de Renta puede invertir en activos estabilizados inmobiliarios tales como oficinas, bodegas, centros comerciales, locales comerciales, edificios de salud, parqueaderos, viviendas estudiantiles, hoteles, entre otros. El Fondo no puede invertir en inmuebles residenciales ni ubicados fuera de Colombia. El objetivo del Fondo y su política de crecimiento se enfocan en tener un portafolio de inmuebles diversificado y balanceado por tipo de activo, ubicación geográfica, sector económico así como atomizado por arrendatario.

Los rendimientos del Fondo son entregados a los inversionistas con una periodicidad trimestral.

Los principales riesgos que el equipo gestor debe mitigar son: - Vacancia: se trabaja permanentemente para lograr las renovaciones de los contratos vigentes y comercializar las áreas disponibles, que se traduzcan en una ocupación lo más cercana posible al 100%. - Contraparte: con el propósito de recaudar los flujos provenientes de los contratos de arrendamiento, el Fondo hace seguimiento periódico a la situación financiera de cada uno de los arrendatarios apoyados en el equipo de riesgo de crédito del Banco Davivienda.

El Fondo cuenta con un gobierno corporativo compuesto por tres comités: Comité de Inversiones: es la principal instancia que aprueba o desaprueba la inversión y desinversión de activos. Actúa como órgano consultivo y asesor del Gerente, analiza y aprueba o no las propuestas de Inversión y desinversión presentadas por el Gerente, así como también define las políticas para la adquisición, operación y liquidación de las Inversiones en Activos del Fondo. Como buena práctica el Comité de Inversiones ha tomado todas las decisiones por unanimidad de sus miembros presentes. Comité de Riesgo: su principal tarea es evaluar la situación financiera y el nivel de riesgo tanto de los arrendatarios actuales como potenciales del Fondo emitiendo un concepto de cada uno de ellos. De igual manera define las políticas de provisiones y castigos de cartera. Este comité se realiza para ser un referente de buenas prácticas en la industria, aprovechando la experiencia del Banco Davivienda como establecimiento de crédito. Comité de Transparencia y Buen Gobierno: está encargado de aprobar las operaciones celebradas entre el Fondo y las Afiliadas de la Sociedad Administradora, y deberá reunirse únicamente cuando las circunstancias lo requieran. La Sociedad Administradora del Fondo decidió constituir este comité como buena práctica para garantizar la protección de los intereses del inversionista.

De acuerdo con el reglamento se debe realizar un avalúo periódico anual de los inmuebles que se lleva a cabo por firmas expertas e independientes. Como buena práctica adicional, el Fondo inmobiliario de Renta es el único vehículo en Colombia que realiza una actualización trimestral del valor de los activos por medio de 414 Capital, una firma mexicana con experiencia en valoración de activos alternativos.