Informe semestral - 2S22
Fondo Inmobiliario de Renta CORREDORES DAVIVIENDA
1. Introducción
2.
Gestión y resultados del portafolio
3. Comportamiento y expectativas del mercado secundario e inmobiliario
4.
Equipo gestor y Gobierno Corporativo
5.
Preguntas Frecuentes
2022, Un año de grandes logros
Estimados inversionistas,
Para el equipo gestor del Fondo es un gusto presentar el informe anual del 2022, Un año de grandes logros.
Logramos distribuir los rendimientos anuales más altos en la historia del Fondo.
Nos enfocamos en comercializar las áreas vacantes del portafolio y en sostener una buena tasa de renovación de contratos, así logramos la menor vacancia económica en los cinco años del Fondo, aumentando los ingresos.
Gestionamos los gastos, y logramos ser los líderes entre todos los vehículos inmobiliarios del país en el indicador de margen Ingresos Netos Operativos NOI, lo que significa que destinamos menos ingresos para cubrir los gastos de los activos.
Avanzamos en la estrategia de diversificación de portafolio, logramos aumentar la participación en el sector logístico e industrial, trayendo beneficios para el Fondo en el largo plazo.
Y finalmente fuimos el único Fondo Inmobiliario de Colombia en implementar las mejores prácticas de valoración internacional, logramos presentar un valor de la unidad que esté a mercado, reflejando la realidad macroeconómica de cada trimestre.
En el 2023, seguiremos comprometidos con ustedes en gestionar un Fondo sólido para el largo plazo.
Equipo Gestión del FICI Renta
1. Introducción
En 2022, el panorama económico internacional presentó grandes desafíos para la industria inmobiliaria, como para muchas otras, enfrentándose a una coyuntura internacional de alta incertidumbre por la tendencia de bajo crecimiento económico a nivel mundial principalmente en las economías que generan mayor demanda, alzas en tasas interés por parte de los bancos centrales con el objetivo de mitigar las presiones inflacionarias, efectos indirectos por la guerra en Ucrania y la lenta recuperación en la normalización de las cadenas de suministros globales a causa de la pandemia.
Con respecto a la economía colombiana, esta alcanzó su máximo histórico inflacionario de los últimos 23 años con una inflación anual de 13,12%. No obstante, las tasas de crecimiento del PIB han reflejado un alto dinamismo y recuperación en diferentes actividades económicas, alcanzando un crecimiento anual de 7,5%, crecimiento generado principalmente por el consumo privado. Adicionalmente, la tasa de desempleo continuó en descenso, ubicándose por primera vez en niveles pre pandémicos de 10,13% a cierre de 2022.
De cara a esta coyuntura, el mercado inmobiliario colombiano presentó comportamientos positivos y de recuperación, demostrando su resiliencia. En lo corrido del 2022, el sector presentó indicadores favorables con aumentos en metros cuadrados de los inventarios totales, reducciones en las tasas de vacancia y por consiguiente aumento en los metros cuadrados absorbidos; liderada por el submercado industrial y logístico, segmento con mayor demanda en el mercado inmobiliario.
El Fondo alcanzó una rentabilidad año corrido de 12,33% E.A. Este retorno es consecuencia de varios factores, en donde se destaca la gestión activa que ha tenido el Fondo en comercialización de sus áreas disponibles, aprovechando la demanda de espacios para diferentes sectores de la economía, cerrando el 2022 con un indicador de vacancia de 3,60%, para lograr una disminución de 307 pbs frente al 6,67% de cierre del 2021. Asimismo, el impacto del incremento en el dato de inflación tiene dos efectos en el portafolio: el primero de ellos un crecimiento de las rentas percibidas por el Fondo gracias a que la indexación de los contratos es del IPC, o en algunos casos por encima; en segundo lugar, el valor de los activos que se calcula con la metodología de descuento de flujos futuros también tiene un efecto positivo entendiendo el incremento de estos.
Estos factores han permitido que el portafolio aumente la capacidad de generación de caja mensual, lo que permitió en el tercer trimestre del año realizar la distribución más alta desde la creación del Fondo en COP 196 por unidad.
Adicionalmente, se ejecutaron inversiones y mejoras a los inmuebles del portafolio por más de $8.320 MM con el objetivo de preservar su estado y aumentar su valor en el tiempo, una tarea que beneficia a los arrendatarios y además genera ingresos adicionales para el Fondo. Aunque el principal enfoque estuvo en los Centros Comerciales Viva, donde se están realizando diferentes proyectos para remodelar su planta física y transformar sus espacios a centros de experiencia, en los demás inmuebles que componen el portafolio se realizaron adecuaciones a los diferentes sistemas y equipos que optimizan y mejoran las condiciones operacionales de los arrendatarios.
Finalmente, el Fondo cerró dos negociaciones de nuevos activos en el portafolio. La primera negociación fue por $47.000 MM para la compra de la Bodega Mamonal en la ciudad de Cartagena y la segunda fue por $41.000 MM para la compra de la Bodega Yumbo en la ciudad de Yumbo; estas transacciones permiten la diversificación de ingresos por tipo de activo, sector económico, arrendatario y cumple con la estrategia de crecimiento del Fondo del 2022 de enfocar la inversión en activos logísticos e industriales.
2. Gestión y resultados del portafolio
Evolución de los activos bajo administración
Desde el inicio de operación del Fondo en 2017 su valor ha tenido un incremento significativo, 11 veces superior al valor de la primera apertura ($82.500 MM). Este crecimiento se ha visto apalancado en cinco aperturas (una de ellas en especie) y cuatro deudas de corto plazo que suman $144.200 MM, equivalente a un 13,77% del valor total de los activos, indicando un porcentaje de endeudamiento saludable.
En 2022, el valor patrimonial del Fondo tuvo un incremento a partir de la valorización de los inmuebles, obtenida mediante el incremento diario del valor de la unidad; reflejando la variación de la UVR, los avalúos y las actualizaciones trimestrales llevadas a cabo por el valorador independiente, 414 Capital. Por otro lado, el valor de los pasivos también aumentó con la adquisición de tres deudas nuevas a corto plazo por un valor de $88.200 MM, alcanzando una deuda total de $144.200 MM.
Teniendo en cuenta lo anterior, el Fondo cerró el segundo semestre de 2022 con un valor total de activos de $1.04 Bn, ubicándose nuevamente como el cuarto Fondo Inmobiliario más grande del país. Este crecimiento contempla la adquisición de la Bodega Mamonal por un monto de $47.000 MM, con un área arrendable de 15.575 m2 y la Bodega Yumbo por un monto de $41.000 MM, equivalentes a un área arrendable de 20.630 m2.
Evolución Valor Patrimonial - FICI de Renta
Inmuebles del portafolio
Corporativo: El Fondo cuenta con seis activos corporativos de las mejores especificaciones, ubicados en la ciudad de Bogotá y en la ciudad de Cali.
Logístico e industrial: El portafolio cuenta con cinco bodegas de las cuales dos bodegas se sumaron al portafolio en el segundo semestre de 2022.
Comercial: En cuanto al portafolio de inmuebles retail o comerciales, se incluyen centros comerciales, locales dentro de centros comerciales y locales stand alone, distribuidos en diversas ciudades y municipios a nivel nacional.
Especializados: El portafolio cuenta con 2 inmuebles especializados en salud, ubicados en dos ciudades Barranquilla y Bogotá.
Estrategia de Inversión y Diversificación del portafolio
Adquisiciones
En 2022, el Fondo recibió por parte de brokers e intermediarios del mercado inmobiliario, una oferta total de 365 inmuebles y/o proyectos de inversión en distintas categorías del mercado, a los cuales se les realizó un análisis financiero y de mercado inmobiliario para identificar si estaban alineados con los parámetros establecidos con la estrategia de crecimiento del Fondo.
Considerando el crecimiento en la demanda por activos de tipo industrial/logístico a mediano - largo plazo y sus positivas proyecciones en los indicadores inmobiliarios (absorción, vacancia y precios de renta), el Comité de Inversiones aprobó la adquisición de tres activos durante 2022.
La primera adquisición fueron dos bodegas clase A en el Centro Empresarial Milán en marzo, ubicadas sobre el corredor de la Calle 80 en Bogotá, el submercado de mejor desempeño logístico a nivel nacional, por su cercanía con la capital y salida a ciudades relevantes del país. Este activo cuenta con un área arrendable de 20.072 m2 los cuales se encuentran arrendados a Servientrega y OFIX Suministros. El valor de la inversión por parte del Fondo fue de COP 42.000 MM con una participación del 100%.
En septiembre se llevó a cabo la adquisición de la Bodega Mamonal, ubicada en el corredor Mamonal en Cartagena, submercado más importante en los temas industriales de la ciudad, por su cercanía al puerto. Este activo de clase A +, cuenta con un área arrendable de 15.575 m2 y actualmente la ocupa Synergix con quien se firmó un contrato de arrendamiento a 12 años con incrementos contractuales de IPC + 2%. El inmueble fue adquirido por el Fondo por un valor de COP 47.000 MM con una participación del 100%.
Finalmente, en noviembre de 2022, el Fondo adquirió la Bodega Yumbo; inmueble de Clase A + ubicado en el principal corredor industrial/logístico del Valle del Cauca. Este activo cuenta con un área arrendable de 20.630 m2, los cuales se encuentran arrendados a Ransa, un operador logístico internacional. El valor de la inversión por parte del Fondo fue de COP 41.000 MM, logrando un descuento cercano al 15% con respecto al avalúo comercial del inmueble.
Diversificación
El Fondo cuenta con 51 activos con presencia en 21 municipios y ciudades de Colombia. Teniendo en cuenta la relevancia y dinamismo de la capital en el desarrollo del sector de la construcción y demás industrias, además de las altas especificaciones de los inmuebles en esta ciudad y su importancia en el PIB nacional, el Fondo presenta una mayor exposición a propiedades ubicadas en Bogotá (41,19%), seguido de Villavicencio y Neiva (17,73% y 10,19%), respectivamente.
Participación por ciudad (% según ingresos)
En cuanto al tipo de activo, la mayor exposición del Fondo continúa siendo los locales comerciales con el 34,20% de los ingreso, seguido de las oficinas que se ubican en 27,64%, en tercer lugar, se encuentran las bodegas con una participación de 20,82% de los ingresos, seguido de los locales stand alone que representan un 9,67% de los ingresos y, por último, la categoría de especializados con una participación de 7,66% de los ingresos del Fondo.
Participación por tipo de activo (% según ingresos)
En términos de arrendatario, el Fondo cierra el 2022 con 269 empresas responsables de los contratos, a las que se les hace un permanente seguimiento para controlar su nivel de riesgo de tal manera que el portafolio tenga claridad de la condición de cada contraparte y pueda idear mecánismos para que los ingresos del portafolio no se vean afectados en caso de un deterioro financiero en las cifras de alguno de los arrendatarios.
En ese sentido es clave dar a conocer que la gran mayoría de los ingresos está generada por grandes empresas nacionales y multinacionales con solidez financiera y crediticia, quienes soportan la generación de rentas hacia los inversionistas en el largo plazo, dejando un pequeño porcentaje de los ingresos en cabeza de pequeñas empresas locales que están presentes en los centros comerciales y no constituyen ningún riesgo para el portafolio porque son muy numerosos y representa cada uno de ellos una porción marginal de los ingresos cada mes.
Los principales arrendatarios del Fondo son Almacenes Éxito con el 13,92% de los ingresos, seguido por Colpensiones (5,95%), Banco Davivienda (4,97%), Synergix (4,95%) y Ransa (4,69%) que completan el ranking de los cinco más relevantes.
Participación por arrendatario (% según ingresos)
El Fondo se encuentra diversificado en más de 10 sectores económicos entre los cuales se destacan: servicios con una participación del 15,13%, grandes superficies con el 14,35%, seguido de moda con el 12,21%, sector institucional con el 9,30% y logística con el 7,71%.
Participación por sector económico (% según ingresos)
Gestión comercial
Ocupación y vacancia
Con respecto a la ocupación económica en 2022, esta tuvo un excelente comportamiento, el promedio de ocupación del año se ubicó en 95,62%. Teniendo en cuenta, el ingreso de los tres nuevos activos de la categoría logístico, aportando área ocupada y disminuyendo el indicador de vacancia económica y física, ya que las adquisiciones se estructuraron con contratos de arrendamiento en su mayoría de largo plazo.
Por consiguiente, la vacancia económica y física promedio del año se ubicaron en 4,38% y 4,89%, respectivamente. Durante 2022, la vacancia económica de agosto (3,20%) y la vacancia física de noviembre (2,79%) llegaron a ser las menores vacancias históricas. La disminución de las vacancias del año se explica principalmente por el ingreso de nueva área arrendable por los activos adquiridos y el buen trabajo de comercialización y buena relación con los arrendatarios que han logrado una renovación de contratos y firma de nuevos contratos durante el 2022.
Vacancia Física y Económica 2022 del Fondo
A cierre de 2022, el Fondo se ubica en el segundo puesto (3,6%) en el ranking de vacancia económica de los seis vehículos inmobiliarios más grandes de Colombia, ubicándose en el tercer puesto durante los cuatro primeros meses del año y en el segundo puesto en los meses restantes. A lo largo del año, la vacancia del mercado osciló entre el rango de 7,5% hasta el 8,4%, donde el Fondo en promedio ponderado cada mes se encontraba 3,36 puntos porcentuales por debajo del rango, manteniendo una vacancia económica constante y saludable.
Vacancia Económica 2022 del Fondo vs Benchmark
Renovación y nuevos contratos
En 2022, el Fondo inició con una disponibilidad de 13.138 m2 para arrendar, sin embargo, a lo largo del año, el equipo gestor del Fondo logró cerrar 48 nuevos contratos. La categoría que consolidó la mayor cantidad de nuevos contratos fue Local Comercial con una participación de 65,71%, seguido de Especializado Salud (17,14%) y Bodegas (11,43%).
Durante el año se vencieron 194 contratos (32.588 m2), de los cuales el 93,30% (181 contratos) fueron renovados y el 6,70% (13 contratos) no se renovaron. Por consiguiente, esta gestión comercial trajo como resultado que el plazo de vencimiento de contratos pase a 4,46 años en los últimos 12 meses, mejorando en un 0,67% el tiempo de los contratos con respecto al año anterior.
Inversionistas
El Fondo desde su estructuración fue concebido como una alternativa que permitiera democratizar la inversión en inmuebles que por sus características podrían ser adquiridos únicamente por grandes jugadores de la industria inmobiliaria. En línea con esta premisa, la composición de inversionistas del Fondo se caracteriza por contar con una alta participación de personas naturales.
Por consiguiente de la composición total de 4.194 inversionistas, el 86,74% equivale a inversionistas personas naturales, el 13,14% corresponden a personas jurídicas y el 0,12% hace referencia a inversionistas institucionales. De otro lado, al realizar la composición de acuerdo con el monto invertido, la mayor parte es representada por personas naturales (55,62%), seguido de personas jurídicas (35,22%) e institucionales (9,17%).
Participación por tipo de inversionista en 2022
Valoración de los inmuebles
Cronograma de ejecución de avalúos en 2022
En lo corrido del año 2022, se realizaron los avalúos comerciales de los inmuebles con las compañías CBRE, Colliers y Logan; reconocidas por contar con los más altos estándares internacionales en la calidad de los reportes y sus metodologías de valoración.
Ejecutando a cabalidad el cronograma de avalúos propuesto del año, los avalúos se distribuyeron de una forma más equitativa durante cada trimestre del año; permitiendo que la actualización de los avalúos se diera de forma congruente con la valoración del portafolio, realizando a lo largo del año, la actualización de 49 activos.
Por consiguiente, los activos directos del Fondo registraron una valorización del 0,42% periodo vencido,mientras que los que se tienen a través de Patrimonios Autónomos incorporaron una valorización de 11,94% periodo vencido ambos a corte del 31 de diciembre de 2022. Asimismo, el equipo gestor del Fondo realizó un análisis financiero de las metodologías usadas en los avalúos con el objetivo de identificar posibles diferencias y verificar que el avalúo refleje el valor real del activo.
Adicionalmente, el Fondo sigue siendo el único vehículo de inversión inmobiliaria de la industria colombiana que implementa las mejores prácticas internacionales, realizando una actualización trimestral de la valoración de sus activos directos a través de 414 Capital. Con el objetivo de actualizar el valor de los activos a precios de mercado con una periodicidad menor, permitiendo así que el valor de la unidad del Fondo refleje la realidad macroeconómica a través de la tasa de capitalización y tasa de descuento, las cuales son establecidas analizando a nivel internacional y nacional indicadores como son: la tasa libre de riesgo, prima riesgo país, prima riesgo cambiario y primas por liquidez.
Rendimientos distribuidos a los inversionistas
Uno de los objetivos del equipo gestor para 2022 era optimizar y hacer cada día más eficiente el manejo de la caja del Fondo. Teniendo en cuenta esto, a lo largo del año el Fondo repartió un total de COP 607 por unidad, de los cuales COP 141 se entregaron en el primer trimestre, COP 145 en el segundo, COP 196 en el tercero y COP 125 en el cuarto; superando en 11,80% los rendimientos distribuidos en 2021 (COP 543).
Con esto, el dividend yield del Fondo se ubicó en 5,24% para el cierre del 2022. Como se puede ver en la siguiente gráfica, este resultado es superior en 2,08 puntos porcentuales al de los comparables y posiciona al Fondo como el segundo vehículo inmobiliario con mejor retorno por dividendo en el año. Lo anterior es consecuencia de que el Fondo tiene un nivel de endeudamiento inferior a sus comparables permitiendo un menor uso de la caja en el pago de interés, otorgando así mayores rendimientos.
Rentabilidad
La rentabilidad de un vehículo de inversión inmobiliario se divide en dos componentes: la valorización de los inmuebles, medida a través de metodologías de avalúo que determinan el precio de las propiedades en el tiempo y la distribución de rendimientos provenientes de los excedentes de liquidez producto de descontarle a los ingresos por cánones de arrendamiento los gastos de la operación y mantenimiento de los inmuebles.
Teniendo en cuenta estos dos factores, gracias a la gestión activa realizada por el equipo gestor y considerando la coyuntura económica nacional e internacional en lo corrido del 2022, el Fondo tuvo una rentabilidad destacable del 12,33% E.A, superando en 291 pbs a la rentabilidad obtenida durante el 2021 (9,43% E.A), mostrando un buen desempeño del Fondo, teniendo en cuenta que desde su creación las rentabilidades han sido crecientes.
Rentabilidad Corredores 12 Meses E.A vs Benchmark
Inversiones y Proyectos
Con el fin de conservar los inmuebles en buen estado, aumentar su valor en el tiempo y generar ingresos adicionales para el Fondo, durante el 2022 se realizó una inversión total de COP 8.320 M en adecuación de activos; de los cuales COP 8.200 M fueron en Capex (proyectos que agregan valor comercial) y COP 300 M en Opex (reparaciones y mantenimiento). Los proyectos realizados durante lo corrido del 2022 fueron:
Alpaso Plaza
Sellado de fachada y juntas del inmueble con el fin de mitigar las filtraciones de agua que se generan por la lluvia, adicionalmente se realizó la instalación de 14 luminarias exteriores mejorando la iluminación del espacio público y accesos que rodean el inmueble en un 35%.
Telecenter
Mejoramiento del sistema de aire acondicionado, por medio del mantenimiento a los equipos actuales y la instalación de rejillas microperforadas de toma de aire exterior lo que permitió que la calidad del aire aumentará en un 65%. Adicionalmente se realizó un estudio estructural del inmueble para realizar la reparación de los pisos en las áreas comunes del piso 1 y 2. Finalmente se realizó el mantenimiento correctivo a las bandas de las escaleras eléctricas.
Bodega Milán
Instalación de la red contra incendio del inmueble, que contempla desde la construcción y funcionamiento del tanque de almacenamiento de agua hasta el punto cero a cada una de las bodegas con el fin de garantizar el suministro de este sistema.
Bodega Montevideo:
Independización de las cuentas eléctricas e hidráulicas, el mantenimiento correctivo al sistema de red contra incendio, bombas de agua potable e instalación de escalera de gato para acceder a la cubierta y en general el mantenimiento preventivo de cada uno de los sistemas que componen el inmueble. Se encuentra en ejecución el cambio de la cubierta (14.000 m2 de asbesto cemento a teja en acero) con una inversión de COP 2.500 M.
Exito Villavicencio
Reforzamiento estructural en los puntos de mayor criticidad del inmueble.
Exito Envigado
Cambio de la cubierta del inmueble, la cual contempla un área de 5.600 m2 de asbesto cemento a teja en panel tipo sándwich, una inversión de COP 1.000 M.
Centro Comercial Viva Sincelejo
Bistro Market Viva Sincelejo
Adecuación de una zona de servicios de salud en el segundo piso del centro comercial.
Adicionalmente se ejecutó la adecuación de la segunda fase del proyecto Bistró.
Centro Comercial Viva Villavicencio
Adecuación de la plazoleta de comidas bajo el concepto de food court, en donde se realizó el cambio de luminarias, renovación del mobiliario y actualización de pisos. Adicionalmente, se adecuaron las diferentes plazas que componen el centro comercial, con la implementación de zonas verdes para generar espacios de permanencia en las zonas comunes, instalación de luminarias y cambio de mobiliario. Así mismo se realizó la adecuación de los baños actualizando los acabados arquitectónicos de estos.
Centro Comercial San Pedro Plaza
Adecuación para la plazoleta de comidas con la implementación del foodcourt, la zona de coworking, la remodelación de los baños y la adecuación del Viva Park. En total se desarrollaron seis proyectos en un área intervenida de 1.800 m2.
Bodega Mamonal
Durante el último trimestre del año, por parte del arrendatario se realizó la instalación de paneles solares en el 30% de la cubierta del inmueble. El proyecto se realizó a través de la empresa Ziklo solar encargados del diseño, suministro e instalación de los paneles. Con el proyecto se espera obtener un impacto ambiental de 10279 toneladas de CO2 en el ambiente, contribuyendo a las prácticas ambientales.
3. Factores externos: Comportamiento y expectativas del mercado secundario e inmobiliario
Desde su creación, el Fondo se concibió como un vehículo de inversión colectiva inmobiliario, de largo plazo (30 años), riesgo medio y cerrado, sin embargo, Davivienda Corredores S.A. para generar liquidez a sus inversionistas, inscribió al Fondo en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC), con el objetivo que en el mercado secundario, sus más de 4.100 inversionistas puedan comprar y vender las unidades de participación, estableciendo un precio a partir de las condiciones del mercado, lo cual es externo a la valoración de los activos del Fondo y a la gestión realizada por el equipo gestor del Fondo.
A cierre de 2022, el mercado secundario del Fondo registró un total de 829 transacciones, las cuales se realizaron en 178 días hábiles y representaron un total de COP 43.388 MM. Sin embargo, en la siguiente gráfica se ve la disminución del volumen total transado y de la cantidad de transacciones del Fondo en el último trimestre del 2022, alcanzando la unidad de participación a diciembre de 2022, un precio de 50,18%, evidenciando un fenómeno de falta de liquidez en el mercado secundario, donde no es exclusivo solamente de los títulos inmobiliarios, sino que se presenta de manera generalizada en el mercado de valores colombiano.
Monto total transado 12 meses (millones)
Sin embargo, es importante anotar que la normatividad establecida por la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), define como valor de mercado aquel que reporta el proveedor de precios, para el caso del Fondo es PIP, el cual implementa una metodología, aprobada por la SFC, donde toma como marcador de precios para el Fondo, las transacciones iguales o superiores a COP 30 millones. En caso de no realizarse transacciones en un plazo de 30 días a ese valor, durante los siguientes 60 días el precio de mercado converge hacia el valor de la unidad.
Por consiguiente, en la siguiente gráfica se muestra el comportamiento del precio de mercado reportado por PIP para el Fondo en el último trimestre del 2022, donde se muestra un acercamiento al valor de la unidad; esto, como consecuencia de que en el mercado no se han realizado operaciones que marquen precio.
Precio proveedor de precios PIP
Mercado inmobiliario
Segmento corporativo
El posicionamiento de Colombia en la región como una economía con incentivos para el establecimiento de compañías de tipo BPO´s y Call Centers, incentivó la demanda de mayores puestos de trabajo; aumentando la absorción de metro cuadrados en un 25,8% y reduciendo la tasa de vacancia en 0,4 puntos porcentuales frente el año anterior.
Asimismo, el segmento corporativo consolida un inventario total de 4.307.616 m2, a partir de la llegada de 4.199 m2 en el mercado de Cali y 1.409 m2 en el mercado de Bogotá. Con respecto al 2021, este segmento aumentó su inventario total en 2,6%.
Con respecto al precio promedio de renta, presentó un crecimiento de 1,4% alcanzado con respecto a 2021, donde los mercados de Medellín ($55.200 m2), Cali ($50.400) y Barranquilla ($46.800 m2) aumentaron en promedio 11,1%, 2,0% y 8,3% respectivamente, por m2 frente al año anterior. El precio por metro cuadrado del mercado de Bogotá ($65.300 m2) se mantuvo constante.
Para 2023 se proyecta una menor absorción de los metros cuadrados del segmento corporativo principalmente por la incertidumbre de los efectos de la actual coyuntura económica en los entornos de negocios y laboral, sin embargo, el sector de BPO´S y Call Center proyecta crecimientos exponenciales de mano de obra, apalancando un menor ritmo de absorción de espacios corporativos.
Segmento industrial y logístico
En 2022 se posicionó como el segmento más atractivo para los inversionistas, consecuencia de los favorables indicadores en los principales mercados del país en lo corrido del año, donde la tasa de vacancia disminuyó en 3,3 puntos porcentuales frente al 2021.
Con respecto al inventario total, este segmento alcanza 7.182.403 m2, aumentando en 6,2% con respecto al año anterior, a partir de la llegada de 41.715 m2, distribuidos en 14.835 m2 en Bogotá, 10.680 m2 en Medellín y 16.200 m2 en Barranquilla. Los buenos resultados para este segmento se deben principalmente a la depreciación del peso colombiano frente al dólar, lo cual incentiva a los empresarios a aumentar las exportaciones y almacenar materias primas para reducción de costos; generando una mayor demanda de bodegas en parques logísticos y zonas francas.
Para cierre de 2022, el precio promedio de renta presentó una aumento de 10,5% frente al año anterior, donde los mercados de Bogotá ($16.900 m2), Medellín ($21.000) y Cali ($16.900 m2) presentaron aumentos significativos de 9,7%, 15,4% y 45,7% respectivamente. Con respecto al mercado de Barranquilla ($16.200 m2) mantiene el mismo precio del año anterior.
Para 2023 se proyecta aumentos en la absorción de metros cuadrados y reducción de tasas de vacancia, no tan significativos como en 2022, ya que la incertidumbre del panorama económico a corto y mediano plazo puede reducir la producción y consumo de bienes y servicios. No obstante, aumentos en los precios y la depreciación del peso colombiano puede seguir incentivando las estrategias de almacenamiento de insumos, más exportaciones y aumento de bienes y servicios esenciales, lo que se vería reflejado en la demanda de espacios industriales y logísticos.
Segmento comercial
Frente a la coyuntura de la economía colombiana y las decisiones del gobierno para la reducción de la demanda de los hogares, durante 2022, este segmento logró mantener sus indicadores estables. A cierre del año, no presentó cambios sustanciales en sus indicadores, alcanzando un inventario total de 3.759.018 m2, aumentando en 3,0%, donde el mercado de Barranquilla tuvo el mayor crecimiento con un 12,3%, seguido de Medellín con un 5,5% y Bogotá con un 0,5%. Con respecto al mercado de Cali este se mantuvo igual.
Asimismo, el segmento comercial tuvo un aumento de 45,2 % en los metros cuadrados absorbidos y de 1,7 puntos porcentuales en la tasa de vacancia, como consecuencia a la alta demanda de bienes y servicios de los hogares colombianos, especialmente en temporadas de mitad y fin de año.
Con respecto al precio promedio de renta, el segmento comercial presentó una reducción de 3,4%, donde Cali ($57.600 m2) fue el principal mercado en apalancar esta caída con un decrecimiento del 11,7%, seguido de Bogotá ($103.700) con un 4,2% y Medellín ($104.300) con un 1,7%. Sin embargo, el mercado de Barranquilla presentó crecimientos con un alza de 7,9% ($66.900).
En cuanto a las perspectivas para 2023, el comportamiento del segmento comercial dependerá principalmente de los efectos de la actual coyuntura de la economía colombiana y las medidas del gobierno nacional para mitigarlos.
Nota: Análisis de Corredores Davivienda con información extraída de los reportes de mercado inmobiliario de Colliers International.
